如何治疗白癜风效果好 http://pf.39.net/bdfyy/bdfhl/140323/4359077.html未来城市竞争力的核心是什么？是GDP？是城建？是科教？是环境？都是，但最核心的，是人口。
从长周期看，人口是支撑一个城市房价的最重要因素。人口净流入的城市，特别人才净流入率高的城市，房价支撑力较强。
城市发展进入“人口争夺战”阶段，定位京津冀城市群第三极的石家庄，从人口维度来看对未来房价的支撑力如何呢？
本篇《猛聊》，猛哥试图通过数据整合，对石家庄购房人群进行画像，看看到底是哪些人在买房。
[壹]
还好，石家庄人口净流入
近日，石家庄市统计局发布了《石家庄市常住人口变动调查分析》，根据年末人口变动调查推算，全市常住人口（不含辛集）为.12万人，与上年相比增加8.01万人，增长0.%。与年人口普查相比，六年净增人口60.33万人，年均增长率1.36%。
但净增人口并不等同于净流入人口，还包括自然增长人口。数据显示，扣除自然因素增长人口，6年石家庄流入总人口数仅为20.73万人，年均3.46万人，且净流入人口呈逐年减少态势。
那么，石家庄净流入人口来自哪里呢？猛哥认为，主要构成包括本地高校毕业生、大城市流出人口以及来石务工人员等，但具体比例不得而知。
就大城市流出人口的承接情况，我们可以参考下百度地图发布的年一季度中国城市研究报告。百度地图通过大数据挖掘出北上广深人口主要流向了哪些一二线城市，以及京津冀人口吸引力排名。
从这张图我们可以看出，石家庄名列第2位，是承接北京人口流出的主要省会城市。但不要高兴得太早，因为这张图里没有包括河北其他地市。
数据显示，在北京人口流向的TOP10城市中，保定、廊坊、邯郸名列前三，石家庄市列第9位，仅强于沧州。
在年第一季度主要城市人口吸引力榜单中，石家庄位列第26位，属于中游水平。在省会城市中，石家庄还是强于福州、哈尔滨、济南等11个城市。
[贰]
从小学生数量看房价
业内一个普遍的观点：小学生越快增长的城市将来房价一定涨。
人口增长数据容易失真，但小学生数量增长说明这一家人确实是在这座城市扎根了。小学什么意思呢？最少六年，加上初中高中要12年，换句话说这个人轻易跑不掉的，那么这个人口增长是真实的人口增长，和有需求的人口增长。
小学生的增长速度反映了一个城市的资源集中程度，一般来说省会城市如果资源集中程度高，那么自然会跟其他城市拉开差距，房价涨幅就会比较高。
这份数据反映出，小学生增速和房价变化基本为正相关的。小学生增速非常高的地区，房价的涨幅相对要大。
从年到年中国大陆合并一起的小学1-6年级在校人数增速是1%，而就在全国1%增速的情况下，深圳小学生在校增速两年就有8%，厦门也是8%，北京市7%，南京、郑州、长沙小学在校学生增速高达5%，而这些地区的房价涨速也非常高，正好与在校学生增速相呼应。
为什么会这样？假设一个小朋友在这个城市上学，那么他的父母一定在这个城市至少是离这个城市不远的地方居住并且很可能是工作。所以小学生人数的增长，非常生动的显示了他们的父母在涌入这个城市。
数据来源：石家庄市统计局
从石家庄来看，年至年在校小学生人数增长13.6万，7年涨幅达20.24%，复合增长率为3%。
由于中心城市的公共资源较好、教育水平较高，而教育又往往跟房产、户口等紧密相关，因此周边县市为了子女教育，往往选择到中心城市置业。从石家庄统计分析来看，人口数量向主城区流入的趋势比较明显，为了子女享受更好的教育应是重要因素。
当然，人口的净流入、小学生数量的增减虽然对房价走势有重要影响，但并不是投资价值的唯一要素。
[叁]
内生需求撑起来的市场
统计局数据显示，按地域人口分布，石家庄市区总人口为.26万人（包括鹿泉、栾城、藁城新三区），其中主城区为.45万人（包括市内四区、高新区），与上年相比分别增长1.46%和1.77%，分别增加6.78万人和5.36万人，增加人数占全市增加人数的84.64%和66.92%，远远高于周边县（市）0.22%的增速，人口数量向主城区流入的趋势比较明显。
从房地产市场角度来看，人口数量向主城区流入，是推动石家庄市区商品房销售的重要力量。年住建部门发布的市场报告也印证了这一点。年1-11月份，本市居民购买比例为82.3%，其中本市城区占63.2%，郊县占19.1%。
那么，外来人口流入主城区购房占多大比重呢？
猛哥查阅了年市场报告显示，非本市居民购买比例为9.64%，其中本省其他地市、外省购买比例分别为6.24%、3.4%；年1-11月份报告显示，非本市居民购买比例为17.7%，其中本省其他地市、外省购买比例分别为12.7%、5%。
和不少热点城市外来人口购房比例在4成以上相比，石家庄占比不超过20%。如果反推来计算，按石家庄年均净流入人口3.46万计算，去化量至多万平米，而石家庄年均成交量四五百万平米，也不会超过成交量的20%。二者的结果是基本一致的。
年-年，7年间虽然非本市居民购买比例上升了8个百分点，但本市居民（含周边郊县）购买比例仍然在8成以上。本市居民的内生购房需求，是石家庄商品房去化的绝对主力。也就是说，石家庄是本地人撑起来的楼市。
[肆]
结论
1、石家庄人口仍处于净流入状态，但呈逐年减少态势；而小学生数量保持稳定增速，这给购房需求提供了一定支撑；
2、石家庄主要劳动年龄人口平均受教育程度仍处于较低水平。而有足够购买力的人口，也就是有高收入潜力的“精英”数量，是影响城市未来房价上涨空间的重要因素，这要看石家庄如何提高城市吸附力了；
3、石家庄劳动年龄人口占比下降，而且趋势短期不会改变，劳动力规模缩小，人口红利弱化，能否加强输血（吸引人口流入）成为关键，石家庄这点已经落后了；
4、和很多大中城市外来人口购房比例较高不同，石家庄主要是靠本市购买力支撑市场，改善性购房需求和投资需求占据主流；
5、外来人口、周边县市流入人口买房以刚性需求为主，主要是满足子女教育及工作居住需求；
6、从常住人口变化情况看出，自然增长人口远高于流入人口，表明未来改善性购房需求空间更大。
（注：本文观点仅供参考）
[附]
石家庄市常住人口变动调查分析
（来源：石家庄市统计局）
近年来，全市常住人口总量保持低速增长态势，人口发展特征出现一定变化:全市人口向市主城区聚集的趋势比较明显；劳动年龄人口的数量和占比双下降，人口老龄化加速；流入人口吸引力相对不强；青壮年人口受教育程度主要以初、高中为主；受高等教育的劳动力开始向信息、金融、卫生等行业扩散。全市人口变化特征主要有以下几点：
一、人口总量缓慢增加，向市主城区聚集的趋势比较明显
根据年末人口变动调查推算，全市常住人口为.12万人，与上年相比增加8.01万人，增长0.%。与年人口普查相比，六年净增人口60.33万人,年均增长率1.36%。按地域人口分布，市区总人口为.26万人，其中主城区为.45万人，与上年相比分别增长1.46%和1.77%，分别增加6.78万人和5.36万人，增加人数占全市增加人数的84.64%和66.92%，远远高于周边县（市）0.22%的增速，人口数量向主城区流入的趋势比较明显。
年全市人口出生率为12.67‰，死亡率为6.23‰，与上年相比，出生率上升0.81千分点,死亡率上升0.45个千分点。全市出生人口为12.81万人，死亡人口为6.30万人，自然增加人口为6.51万人，自然增长率为6.44‰，与上年相比，全市出生人口多出生0.41万人，自增率上升0.36个千分点。全市自然增长人口呈现小幅上升趋势。
二、劳动年龄人口的数量和占比双下降，人口红利弱化
-年，全市16-60岁的劳动适龄人口的总量增加了7.13万人，但是占比下降2.83个百分点，年劳动年龄人口的数量、比重和年相比双下降，劳动力规模缩小的趋势已经显现。同时，自年以来全市出生率一直维持在11.86-13.44‰之间，使全市0-15岁少儿人口从年的.96万人增加到年的.32万人，6年间共增加36.36万人，占总人口的比例也从16.31%上升为18.76%。
0-16岁人口占比上升会给社会经济发展带来两种不同的效应：一方面可以带来人口抚养比上升，随着全面放开“二孩”*策逐步显效，未来出生人口会增加，少儿抚养比和总抚养比将继续上升。另一方面则会导致劳动年龄人口占比下降。可以预见短期劳动年龄人口下降的趋势不会改变，劳动力规模缩小，人口红利弱化。
三、人口老龄化加速，老年人口规模持续扩大，高龄化突出
人口老龄化是人口再生产过程中自然存在的人口变动过程，具体表现为老年人口数量逐渐上升，非老年人口数量逐渐减少。国际上通常认为一个国家或地区60岁及以上人口比重达到10%，或65岁及以上人口比重达到7%，即这个国家或地区进入了老年型社会。按照此标准，全市在年第五次人口普查时60岁及以上人口比重为10.07%，已经进入老年社会。从年第六次人口普查以及年、年时数据来看，全市60岁、65岁及以上人口比重都呈现增长趋势，与年相比年60岁及以上人口增加25.67万人，65岁及以上人口增加43.96万人，并且年50至59岁人口比重为13.38%，与年、年、年相比分别增长0.16、0.30、4.55个百分点，呈现逐年提高的趋势，可以预见，未来随着这些人群陆续进入老年阶段，全市60岁及以上老年人口规模将持续扩大。从老年抚养比看，年全市老年人口抚养比20.64%，比年提高3.12个百分点。劳动力人口抚养老年人口的压力增大，人口老龄化的加速会影响总人口抚养比提高。
四、平均受教育年限不断提高，受高等教育劳动力主要集中在教育、信息、科研、金融等行业
年1%人口抽样调查结果显示，常住人口以及主要劳动年龄人口平均受教育年限不断提高。年，6岁及以上常住人口平均受教育年限为10.60年，比年提高0.98年；15-59岁劳动年龄人口平均受教育年限达到11.14年，比年提高0.68年。同时，受高等教育就业人口比重明显上升，年6岁及以上常住人口中，大专及以上文化程度人口比重为16.81%，比提高3.13个百分点。
分行业看，年各行业从业人员中大专及以上文化程度人口比重为19.04%，年各行业从业人员中大专及以上文化程度人口比重为18.79%；在国民经济19个门类行业中，大专及以上文化程度人口占该行业从业人员一半以上的行业年有7个、年有9个。高等教育劳动力在不同行业间的分布情况也发生变化，年教育、信息传输、软件和信息技术服务业行业大专及以上人口占比较高，分别达75.14%和74.40%；随着信息化与各行业的逐步融合，“互联网+”迅速发展，受高等教育的劳动力开始向科学研究、金融业、卫生和社会工作等行业扩散，且八成行业类别中，高学历劳动力占比都有提升。
五、全市人口发展存在的短板
（一）劳动年龄人口规模缩小，推动劳动力成本上升
近年来，劳动年龄人口增长速度明显放缓，尤其是、年劳动年龄人口占比开始下降。从常住人口看，近年全市常住人口中虽有外来劳动人口的补充，但劳动年龄人口仍呈减少之势。从上述可知，随着全市劳动年龄人口占比的不断下降，劳动年龄人口抚养小孩及赡养老人的负担逐渐加重，生活压力随之增加。从另一方面看，劳动力供给趋紧，推动劳动力成本上涨。
(二)人力资本水平相对较低，不利于经济转型升级
随着产业升级的不断推进，劳动力市场对高素质、高技能的劳动力需求越来越高，高学历劳动力的就业面更加宽泛。但年全市15-59岁的主要劳动年龄人口平均受教育年限为11.14年，与年相比虽有所提高，但平均受教育程度仍处于较低水平。
（三）外来人口吸引力相对不强
外来人口对一个地区的消费、教育、住房和基础设施等方面产生影响，高素质的人口更是对一个地区的产业结构调整与优化产生促进作用。但是近几年总量看，-年全市虽然净增人口59.24万人，但是扣除自然因素增长人口，6年流入总人口数仅为20.73万人，年均3.46万人，且净流入人口呈逐年减少态势。
-END-
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