广东白癜风QQ交流群 http://pf.39.net/bdfyy/bjzkbdfyy/140823/4454959.html年过去了，我很（xiang）怀（wang）念（ji）她。
对于房地产从业者而言，年大都不是美妙的一年。猛哥虽然猜中了结局，但没有想到在叠加去杠杆、毛衣战的冲击下如此残酷。
▲一张图回归石家庄楼市
和某博士年楼市预测准确率0%相比，猛哥可以小小地傲娇一下，几乎%全中。当然猛哥的预测只针对石家庄市场，而且猛哥也最了解石家庄。
猛哥在《石家庄楼市，请将暴涨遗忘》一文中做了6点方向性预测：房价稳中有降，全年盘整筑底；调控局部松动，成交阶段反弹；市场两极分化，商业陷入困局。年底来看，基本都得到了验证。
▲猛聊年初石家庄楼市预测
历来楼市预测说“涨”容易，说“降”难。毕竟这么多年来，中国楼市涨多降少。唱“跌”，真的需要勇气，弄不好就是下一个“谢国忠”。
能连续“蒙”对并不是猛哥有多神奇，也不是靠玄学相助，而是基于对*策的研判和对市场的敏感，十几年从业经验带来的直觉。
看空了市场近两年，猛哥似乎成了不少人眼中的“空头”。
大家不禁会问：年，猛哥你还会坚持看空吗？
猛哥给的答案是：看平。
年石家庄楼市进入横盘期：销量同比回升，房价小幅震荡。
具体表现为：
1、*策底部已现，调控边际放松；
2、房价横盘震荡，个盘涨跌互现；
3、销量同比回升，集中度仍提高；
4、市场两级分化，刚需仍是主力；
5、主城净地稀缺，棚改难现放量；
6、商办持续低迷，仍有回调动力。
[壹]
关于房价
坦白地说，要论当“空*”猛哥还不够格。
在空*眼中，房价要么腰斩，要么崩盘。以石家庄为例，空*的目标是二环跌到万元。猛哥表示这是“不可能完成的任务”。
经过一年半左右的调整期，石家庄房价与高点相比降幅超过2成，基本没有继续大幅调整的可能。预计年，石家庄房价将呈现“横盘震荡”走势，振幅小于±5%。
和年市场出现全面回调相比，年将分区域和项目来考量。
从项目来看，年四季度价格调整到位的楼盘，实现了以价换量的目的，价格进一步下探的可能性较小。反之，部分价格还相对坚挺，但没有成交量支撑的楼盘，仍有下探空间。
从区域来看，年以来供应量较大的板块如上庄板块、栾城城区、南二环东延板块以及正定新区等，仍存在局部价格战的可能。中心城区受制于供应量和高成本，品质楼盘难有回调空间。
从时间轴看，可将年10月作为分水岭，在此之后上市的新盘，定价更加谨慎，未来调整的几率较小，有的项目价格还将出现小幅拉升。
[贰]
关于*策
房地产短期看*策，重要的话说三遍。
但对于*策走向的预估，无疑是一道难题；要做出更准确的判断，无疑难上加难。
年房地产列车将沿着“房住不炒”的轨道继续前进，坚持“因城施策，分类指导”的原则，未来调控*策将会出现边际放松，但很难出现大范围、大力度的变化。
地方*府将有更多的“裁量权”，承担更大的主体责任，调控重点将转为住建部提出的目标“稳房价、稳地价、稳预期”。
从石家庄来看，*策底已经出现，而市场底在哪里，需要在“因城施策”的指导下来实现，既不再高强度调控，也不能大力度刺激，要让房价活而不火。
预计*策微调方向：
一是限购，调整方向参考珠海和合肥，即非本地户籍缴纳社保1个月起，释放部分外来人口购房需求。
二是限贷，调整认房又认贷，对于改善型需求适度松绑，降低购房门槛。如果这点落地，将对市场企稳回升形成有力支撑。
三是房贷利率，目前石家庄首套房贷利率普遍上浮10-15%，预计年上浮部分将逐步回落，甚至有回归基准利率的可能。
*策层面的微调，将降低购房者的购房成本，缓解市场的观望情绪，释放出部分购房需求。但在“稳”的目标下，不会对购房需求产生迅速的向上拉动。
[叁]
关于市场
随着TOP30房企大多齐聚石家庄，年市场份额争夺战将更加激烈。预计万科、保利、融创、恒大、远洋等品牌房企将占据更多的市场份额。
市场集中度将进一步提高。在品牌房企迅速攻城略地、扩大市占率的同时，本地中小房企的生存空间将被加速挤压，进一步边缘化。
在售项目分化将更加明显。石家庄仍处于由品牌向品质发展的进阶期，具有品牌优势、产品优势、性价比优势的项目，将在竞争中确立优势地位。对于本地中小房企，提升性价比才是最大的杀手锏。
首置首改项目将表现更优。刚需仍是市场购买的主力人群。改善类项目的启动，仍看二手房市场的表现，能否有效激发置换需求，这是改善市场的主力客群。
[肆]
关于土地
年，预计定向补证项目仍将占据土地市场的主流，真正的净地供应有限。
庄里的土地市场并不完全称为房地产市场的晴雨表。虽然年创下了32宗地块流（停）拍的新高，但大多仍是补证项目及定向出让项目，原因或未达设定底价，或房企资金出现问题，或半路杀出黑马意图截胡，或难以找到下家接盘，情况不一而足。真正净地出让而遭遇流（停）拍的，不过寥寥几块。年石家庄土地收入创下了亿的新高，并非遭遇到了冰冻。
预计年石家庄土地收入仍有创新高的可能，虽然地块流（停）拍现象也不会少，但别只去看表象，定向出让及补证仍是主流，每一宗地块都有它复杂的内因。
从供地区域来看，主城区供地紧张，补票项目占比下降，主力将是新三区及正定新区，特别是鹿泉区有望连续3年蝉联“供地王”。虽然中心城区已列入棚改计划的项目达数十个，但预计能取得实质性进展的数量很少。
对于品牌房企而言，无论是手握现金、尚未进驻者，还是土储不足、需要补仓者，通过项目并购、合作开发或者公开市场拿地，都将浮现捡得便宜筹码的机会。
[伍]
购房建议
▲猛聊好友私享汇分享PPT节选
在这个混沌的楼市里，猛哥送给大家12条购房建议：
1、购房者不要盲目听信“崩盘论”，真正应该去考虑的是入手时机和项目选择。
2、信贷层面如出现认房、认贷的放松，叠加房贷利率的回落，将是市场底部的重要信号。
3、作为一个整体已经下跌了超过两成的市场，楼市风险已经大部分得到了释放，不要过于恐惧后市。
4、在楼市的下降通道里可以做左侧交易，寻找高安全边际的楼盘入手，你的安全边际更高，不用害怕后市下跌风险。
5、市场上的高安全边际房源，新房标签是低开入市或调整到位，一二手房倒挂，有成交量作为支撑；二手房标签是高性价比的优质房源，同小区房源价格进行横向、纵向对比均处于洼地。
6、脱离具体楼盘去谈涨跌意义不大，不要眼里只盯着宏观。毕竟每个盘的价格、货量、现金流等基本面都不相同。
7、未来中心城区的新房供应量将越来越低，开发成本仍将上升且供小于求成为常态，在调整期内可以选择优质项目入手，未来将有较大的溢价空间。
8、无论自住还是投资，买房时就要考虑到未来卖的问题，别成为缺乏流动性的“不动产”。容易被接盘的房子，要么是符合刚需置业的，要么是满足中产改善的。
9、借着市场调整的机会调仓换房，卖掉老破小、村证房，置换品牌房企开发的优质物业，将会获得相对丰厚的回报。
10、注意规避高负债、负面多、品牌差的房企开发的项目，基因决定了它的基本面和价值上限。
11、当你买房时，如果犹豫是因为太便宜的话，不要买；如果犹豫是因为太贵，买下它。
12、这个市场上形形色色的“专家”很多，他们的建议只能作为参考，有的甚至连参考价值也不具备，提高自己的判断力，别做被收割的韭菜。
猛哥认为，年楼市预测中最大的变量仍是“*策”，特别是认房认贷*策的变化，可能决定了市场的运行趋势。
照例在结尾加上一句：预测对与错，年底见分晓。
-END-
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